卓越100指数周报：深圳楼市成交触底反弹 城市更新拆迁难度或加大

观点数据研究中心 ?

2016-05-27 12:46

卓越100指数周报(深圳楼盘区域2016年5月16日-5月22日)：经历近两个月成交新低后，深圳新房住宅出现触底反弹现象，但仍处于低位水平。

据深圳房地产信息监测，5月16日-5月22日，深圳共计成交619套新房住宅，环比增加17.2%；成交面积7.27万平方米，环比增加31%；成交均价5.98万元/平方米，环比上涨16.6%。

单日成交呈波状图，5月16日成交仅为83套，5月19日升至121套后开始下滑，5月22日则降至61套。

区域方面，南山、盐田、罗湖、福田共计成交238套新房住宅，其中南山区成交189套，环比增加103.2%，主要成交楼盘为前海时代、宝能城、半岛城邦、恒裕滨城；罗湖区成交41套，环比增加215.38%，主要成交楼盘为深业东岭、城建御湖峰、中海天钻；福田区、盐田区则分别仅成交4套。

成交最多的是龙岗区232套，环比减少6.8%，成交项目为佳兆业城市广场、承翰陶柏莉、万科公园里、华策中心城等；宝安区成交149套，环比下降8.6%，成交项目为宏发世纪城、龙光玖龙玺、仁山智水、华联城市全景、新锦安壹号公馆等。

均价方面，尽管成交少，福田区均价仍高达8.03万元/平方米；其次是南山区均价7.98万元/平方米，环比下降5.6%；第三是罗湖区6.05万元/平方米，环比下降10.0%。

市场观察

五月第三周，深圳新房住宅成交量与此前一周有所上升，显示市场信心小幅回升。不过深圳中原表示，市场仍处于政策消化期，现阶段新盘低价入市，销售较为理想，新房成交量或有望在6月份缓慢回升。

深圳链家统计数据也显示，5月16日-5月22日，全市二手房成交1223套，环比下降1.1%，表现稳健，且首次置业者占比增加；成交均价4.95万元/平方米，环比也仅下降0.9%。

从新增预售情况看，全市仅有中粮云景花园获批，预售住宅面积11.35万平方米，住宅套数1258套；预售商业面积1.39万平方米，商业套数176套。

新开盘方面，全市新增中粮云景国际、万科云城项目入市，推售货量674套，环比增加36.7%。其中位于宝安的中粮云景国际于5月21日首次开盘，推出600套住宅，均价3.3万元/平方米。据开发商披露数据，项目天推售房源录得售罄。

商业地产

5月16日-5月22日，深圳共计成交188套商业物业，环比增加33.3%；成交面积1.21万平方米，环比增加34.5%；成交金额7.21亿元，环比增加58.3%；成交均价5.97万元/平方米，环比增加17.6%。

办公物业则成交4套，环比减少77.8%；成交面积422平方米，环比减少59.3%；成交金额2451万元，环比减少55.9%；成交均价5.81万元/平方米，环比增加8.3%。

商业项目方面，位于坪山新区的潮商广场拟于5月28日发售。项目由深圳市潮商东部投资有限公司开发，项目占地1.5万平方米，总建面10.09万平方米，其建设目标是“坪山新区高端商务办公综合体的首选建筑”。

土地市场

5月20日，深圳坪山区出让2016年首宗商业用地，起始价32.83亿元。据现场报道，地块吸引了包括龙光、恒大、碧桂园、前海人寿、泰禾、星河、广州楼盘金茂在内的企业参与争夺。

最终，经过一个多竞拍，泰禾力退前海人寿、金茂等房企，以总价57.2亿元拿下地块，折合楼面价1.56万元/平方米，溢价率74.23%，并实现自2015年以来第二次在深圳落子。

观点地产新媒体了解，目前泰禾已经组建深圳区域公司，并已搬迁至南山区某大楼，由融创旧将田九坡出任总经理。

政策与市

近日，一份深圳规土委《关于进一步加强城市更新实施工作的暂行措施征求意见稿，第十八稿》在互联流传。

根据该份意见稿，深圳明确区政府与权力主体100%达成更新意愿并100%签订搬迁补偿安置协议后，才将城市更新单元报市政府审批。

同时，旧住宅区的住宅合法类建筑产权置换按套内面积测算，同用途的置换比例原则上是1：1。

有评论认为，深圳存在大量需要更新的土地，由于历史遗留问题而迟迟难以推进，如今政府主导前期谈判体现了推进旧改工作的决心，并实现区域的统一规划，利于城市的整体发展。

不过评论也认为，100%签约率较去年的方案95%同意房屋可申请强征售卖有所退步，加上拆赔比1：1过低，将进一步引发权利主体的抵制，加大旧改推进难度，未来具体落实尚有待观察。