11张权威图揭秘上海楼市真相！

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去年的330新政激活了不景气的上海楼市。一年时间不到，上海楼市又迎来最严调控。在这前后两个新政的周期里，上海房地产市场具体是一种什么样的景象？11张细分维度图告诉你真相！

单价段

2015年4月1日至2016年3月21日期间，上海全市住宅总成交量约1625.34万平米，同比增长67%，总成交套数同比增加61%。

从单价段来看，单价3.5万元/平以下刚需产品成交量和成交套数增加值最大，同比增加360.70万平方米及3.03万套。

单价小于6万元/平方米产品成交达1,446.17万平方米，占整体90%；成交12.11万套，占整体92%，刚需及中端改善类产品为上海住宅市场成交的绝对主力。

总价段

总价350万以下产品成交量和成交套数分别为831.19万平方米及8.36万套；总价350-800万之间产品成交量和成交套数分别为478.38万平方米及3.35万套。

总价800万以下的刚需及中端改善类产品成交量占比80%，成交套数占比89%，占绝对主力。

总价350万以上产品成交面积及套数同比涨幅均超过100%。

面积段

140平米以下户型成交量占总成交量的60%，成交套数占总成交套数的76%，中小户型占住宅市场的主导地位。

各个面积段的成交套数增长率在50%-85%之间，单价提升在4,000-6,000元/平方米之间，单价涨幅最高的为100平米以下户型产品，其单价同比增长22%。

环线成交

从环线成交来看，成交量及成交套数主要集中在外郊环间，成交量及套数分别为851.56万平方米及7.22万套，分别占总体成交量的52%及成交套数的55%。

外环以内成交33287套，占整体的25%。其中，内环以内成交7560套，同比增加152%；中内环间成交8031套，同比增加75%；中外环间成交17696套，同比增长116%。

外环以内成交套数增长率均较高，凸显出此次集中释放的改善型需求往“城市核心圈”内聚的趋势。

内环以内单价增长19%，中内环间单价增长17%，单价涨幅领先全市。

成交结构

近一年上海的刚需及中端改善类产品的成交量为总成交量的80%-90%

占比上升最大的为中端改善（总价350-800万）及高端入门（总价800-1,500万），分别较去年上升了5%及3%。

专家观点

戴德梁行华东区综合住宅服务主管伍惠敏女士认为，上海房地产发展将遵循美国（纽约）模式，在房价平稳上涨的情况下，升值潜力及抗跌性都将优于全国。

她预测，受325新政影响上海的住宅成交量将会在近两三个月内有所萎缩，但对住宅均价的遏制作用不会非常明显，要真正对上海的住宅市场进行有效调控，持有环节全面征收房产税将是最有效的手段。

数据来源：上海网上房地产；戴德梁行华东区研究部

责任编辑：吕明JN301