国务院：房价比较高 我劝你租房

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6月3日，国务院发布关于《加快培育和发展 住房租赁市场的若干意见》。意见指出，实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。

文件重点：

1、鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。鼓励房地产开发企业出租库存商住房；引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。

2、鼓励住房租赁消费，落实提取住房公积金支付房租政策，简化办理手续。

3、对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率。

4、对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。

5、允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

专家解读：

同策咨询研究部总监张宏伟认为，该意见有三方面的利好影响：

1、税费政策、租售并举等措施，对中高端租赁市场来讲，人才公寓、长租公寓来讲迎来了新的机会，酒店式服务公寓将迎来新的发展机会 ；

2、对于低端租赁市场而言，尤其是从保障性住房的角度来讲，公共租赁房货币化，有助于解决低收入家庭的居住问题，再加上PPP模式的介入，租售结合方式的推进，也有助于解决住房闲置库存问题；

3、对于商办物业来讲，由于水电、税费等的减免，经改造后也可以进入租赁市场，这也有助于盘活存量商办物业，解决商办市场库存问题。

上海中原地产市场分析师卢文曦：

1、此前管理层也多次谈到住房场要“租售并举”，这对建立多层次的住房消费市场提供有力支持。此次公布《若干意见》 通过税收优惠，土地转性等多种手段帮助租赁市场健康发展。

2、“允许商业用房改建成居住用途出租”可以说一举两得。一方面化解商业用房库存过高的压力，另一方面，经过结构调整后，增加居住用房的供应，满足租赁消费的同时有望抑制租赁价格快速上行。

3、“鼓励租赁市场的同时也在积极推动公租房货币化”。此举可以将政府需要保障的需求推向市场，消化市场多余库存的同时减轻政府财政负担。

4、是否能够得到开发商或者投资机构积极响应存在不确定性。一方面是经济账。投资需要通过租金来实现回报，整个投资回报周期会比较长，尤其像上海住宅的租金回报率只有2%左右，外加上出租需要管理、维护等等，都是投资成本。因此这笔投资的利润不会很高，吸引力有限。其次，当前长租公寓，短租公寓，甚至酒店也像雨后春笋冒出来，会分流部分租客。一般而言，要维持物业正常运作，入驻率至少要60-70%以上，否则就是亏本运营。所以市场还面临竞争压力。

易 居研究院智库中心研究总监严跃进：

1、培育住房租赁市场，打通购租并举市场，是我国住房体制改革的重要组成部分。此次国务院住房租赁政策，顺应住房市场改革的需求，为后续租赁市场的健康发展提供了原则性的指导。后续包括各大部委、地方政府、企业、消费者和投资者等将基于此类政策精神而积极落实，进而会有更多细化的政策和相应策略出现。

2、从政策标题来看，明确了“培育”和“发展”的两个关键词。目前租赁市场中，规范化的经营还不够，依然是作为一种过渡性的住房模式，但租赁市场背后的需求很大，后续依然需要积极进行培育。而发展的过程中，则为后续租赁市场的商业模式构建、盈利模式构建等提供了新的方向。如果租赁市场发展好，那么就可以为住房市场甚至国民经济和消费经济带来新的动力和刺激因素。

3、此次政策对指导思想和发展目标进行了明确。从指导思想可以看出，“购租并举”四个字得到了强调，这是后续中国住房市场中的一个大创新，即在土地市场、一手房买卖市场、二手房买卖市场的基础上，租赁市场得到真正的政策支持，进而有力支撑了中国第四级市场的建立。而从发展目标来看，到2020年租赁市场的发展将比较成熟，所以2016-2020年基本上是目前全面发展租赁市场的五年。这五年既有市场机遇，也有创新的困惑，后续需要各参与主体积极对待。

4、在“培育市场供应主体”的政策内容中，明确了住房租赁企业发展的要求。过去租赁市场供应方主要是个人或房东，但后续相应的机构投资和运营商会增加。后续也可能包括在机构牌照发放、租赁企业资信评估等方面会有新的政策细则。在这样一个供应主体健全的过程中，包括中介机构等的职能明确、个人出租房源的规范等也成为后续需要继续完善的任务。

5、在“完善住房租赁消费”的政策内容中，明确了承租者后续租赁房屋的各类权益保障，包括居住证办理等内容。所以后续各地将基于此类政策，在具体操作层面会有一些新的动作和内容。而在这样一个消费领域中，需要各方基于各类权利和义务进行合法合规有效率的租赁行为。

6、在“完善公共租赁住房”的政策内容中，明确了PPP模式对此类领域的介入，后续既是一种融资模式的创新，也是一种新的管理模式的试点。后续对于务工人员、大学生等住房困难群体，也将因为此类政策而获得明显的利好，这和此类公租房整个科学运营能力提升等是密切关联的。

7、在“支持租赁住房建设”的政策内容中，最大的亮点在于允许商业用房改建为租赁住房，这是一个很大的创新。既是去库存的需要，同时也是让相关投资商和房企盘活存量资产的一个重要渠道。另外后续部分商业用房的土地转性等将面临一个较好的政策空间。

8、在“加大政策支持力度”的政策内容中，给出了各类税收等层面的优惠。包括房租个税抵扣的问题，在此次文件中认为，“对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。”从这个角度看，后续此类环节的扣税问题还需要继续讨论，但考虑目前已经有的各类税费抵扣和免征等问题，可以看出租赁市场方面的各类政策优惠已经比较充足。

9、在“加强住房租赁监管”的政策内容中，明确了包括法规、地方政府责任、行业管理等方面的内容，后续能够为住房租赁行为提供一个有参考依据、有适度的监管空间和积极的行业引导通道的环境体系。这对于后续住房租赁市场的健康发展势必有积极的作用。

责任编辑：黄育文JN111